З прийняттям Податкового кодексу, частина положень якого вступила в дію 1 січня 2011 р., було змінено низку положень, які регулюють питання орендної плати за земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної форм власності Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України (далі - ЗК), право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
   Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
   Відповідно до п. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон про оренду) розмір, форма і строки внесення орендної плати за ділянки державної та комунальної власності встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПКУ). Раніше встановлювалися відповідно до Закону України "Про плату за землю". Згідно з п. 14.1.147 ПКУ, плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Тобто у випадку оренди земель державної та комунальної власності, орендна плата є платою за землю - загальнодержавним податком - та регулюється ПКУ. Відповідно, орендар у разі оренди земель державної та комунальної власності сплачує лише орендну плату, податок уже не сплачується. Разом з цим у ПКУ є положення, в якому йдеться про те, що платниками податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі. Останні, у свою чергу, визначаються як юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди. Беручи до уваги такі визначення, виникає питання, чи не буде зазначене положення тлумачитись як обов’язок користувача сплачувати земельний податок. Хоча якщо проаналізувати норми ПКУ, стає зрозумілим, що земельний податок стосується саме землекористувачів, які користуються земельною ділянкою на підставі права постійного землекористування.
    Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності - є договір оренди такої земельної ділянки. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Землекористувачі сплачують земельний податок, а також орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.
    Несплата земельного податку, а також орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності виробниками сільськогосподарської і рибної продукції та громадянами протягом року, іншими платниками - протягом півроку - вважається систематичною і є підставою для припинення права користування земельними ділянками.
    Визначення розміру орендної плати
  Відповідно до ст. 288.5 ПКУ річна орендна плата за земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які перебувають у державній або комунальній власності, не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом про плату за землю. Відповідно до ст. 22 ЗК, землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.
   Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12% їх нормативної грошової оцінки.
   При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати. Земельний податок визначається залежно від нормативної грошової оцінки земель. Нововведенням є те, що вона визначається відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Розміри податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються до її встановлення в порядку, визначеному ПКУ. Слід зазначити, що чинне законодавство визначає розмір земельного податку виходячи із:
  а) функціонального використання
  В ст. 272 ПКУ визначено особливі ставки земельного податку лише для сільськогосподарських угідь, які є частинами земель сільськогосподарського призначення. Відповідно до ст. 22 ЗК до земель сільськогосподарського призначення належать: (а) сільськогосподарські угіддя - рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги; та (б) несільськогосподарські угіддя - господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо;
   б) місцезнаходження земельної ділянки
  Земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть знаходитись:
  (а) в межах населеного пункту;
  (б) поза межами населеного пункту (в межах району).
  ПКУ встановлено різні розміри земельного податку за землі, які знаходяться в межах або поза межами населеного пункту. Тому варто розподілити розміри земельного податку за земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної форми власності на такі категорії:
  (і) земельний податок за сільськогосподарські угіддя
  Ставки земельного податку з одного гектара сільськогосподарських угідь встановлюються у відсотках від їх грошової оцінки у таких розмірах: - для ріллі, сіножатей та пасовищ - 0,1; - для багаторічних насаджень - 0,03. За сільськогосподарські угіддя, що надані у встановленому порядку і використовуються за цільовим призначенням, у тому числі військовими сільськогосподарськими підприємствами (нововведення ПКУ), незалежно від того, до якої категорії земель вони віднесені, земельний податок справляється згідно з ставками зазначеними вище;
  (іі) земельний податок за несільськогосподарські угіддя в межах населеного пункту
  Відповідно до ПКУ ставка податку за земельні ділянки, надані для потреб сільськогосподарського виробництва, які зайняті виробничими, культурно-побутовими, господарськими та іншими будівлями і спорудами, справляється у розмірі 3% від суми земельного податку, обчисленого відповідно до ПКУ.
     Ставки земельного податку з несільськогосподарських угідь, грошову оцінку яких встановлено, встановлюються у розмірі 1% від їх грошової оцінки. Тобто земельний податок з несільськогосподарських угідь, які знаходяться в межах населеного пункту та нормативну грошову оцінку яких проведено, складає 0,03%;
    (ііі) земельний податок за несільськогосподарські угіддя поза межами населеного пункту
   Відповідно до ПКУ ставка податку за один гектар несільськогосподарських угідь, нормативну грошову оцінку яких не проведено, зайнятих господарськими будівлями (спорудами), встановлюється у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по АР Крим або по області.
   Такий самий розмір земельного податку встановлений і для земельних ділянок, наданих садівницьким товариствам, у тому числі зайнятих садовими та/або дачними будинками фізичних осіб. Ставки земельного податку з несільськогосподарських угідь, грошову оцінку яких встановлено, встановлюються у розмірі 1% від їх грошової оцінки. Слід звернути увагу, що ПКУ не закріпив положення, яке було передбачене Законом про плату за землю, що у разі придбання земельної ділянки на підставі цивільно-правової угоди розмір податку розраховується від суми, що дорівнює грошовій оцінці землі, але в будь-якому разі сума, від якої розраховується розмір податку, не може бути меншою ціни земельної ділянки, що зазначена в угоді.
     Порядок перегляду розміру орендної плати Відповідно до ст. 23 Закону про оренду, орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди.
   Раніше ст. 22 Закону про оренду встановлювала загальне правило, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Щодо земель державної та комунальної власності, то оскільки орендна плата не може бути меншою розміру земельного податку, а розмір земельного податку вираховується з нормативної грошової оцінки землі, нормативна грошова оцінка земельної ділянки щороку станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт індексації, порядок проведення якої затверджується урядом.
    ПКУ чітко встановлює порядок здійснення індексації нормативної грошової оцінки - центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = [І - 10]:100, де: І - індекс споживчих цін за попередній рік.
     У разі якщо індекс споживчих цін не перевищує 110%, такий індекс застосовується із значенням 110. Відповідно до ПКУ коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.